区分所有法の約20年ぶりの大改正｜宅建試験での出題ポイントを解説

「区分所有法が大改正されたって聞いたけど、何がどう変わったの？」

2026年度（令和8年度）宅建試験における最大の注目トピックが、区分所有法の約20年ぶりの大改正です。権利関係では毎年1問出題される区分所有法だけに、この改正は要警戒の論点です。

この記事では、改正の背景・具体的な変更点・宅建試験でどう問われそうかを、合格者の視点で整理して解説します。

区分所有法とは？まず基本を確認

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）は、マンションなど、1つの建物を複数人が区分して所有する場合のルールを定めた法律です。

管理組合の運営方法・決議の取り方・建替えの手続きなどが定められており、宅建試験の権利関係では毎年1問程度出題される定番分野です。

今回の改正は令和7年法律第47号として、2025年5月23日に成立、5月30日に公布されました。施行日は2026年4月1日です。

前回の大きな改正が平成14年（2002年）だったため、約20年ぶりの大規模な見直しとなります。背景には、マンションの老朽化・所有者の高齢化・所在不明の所有者の増加など、現代的な課題への対応が求められていたことがあります。

💡 メモ
宅建試験の出題対象は「試験を実施する年度の4月1日現在施行されているもの」です。2026年4月1日施行のこの改正は、2026年度試験の出題対象にしっかり入ります。

具体的な変更点を整理します。

これが今回の改正の最大の変更点です。

これまでは、所有者が分からない・連絡が取れない「所在等不明区分所有者」がいる場合でも、決議の母数（全体の人数）にそのまま含まれていました。これにより、決議に必要な賛成数が集めにくくなるという問題がありました。

改正後（新設第38条の2）では、所在等不明区分所有者を、すべての決議の母数から除外できるようになりました。

改正後の第39条第1項により、普通決議は出席者の多数決方式に変更されました。

これまでは「区分所有者及び議決権の各過半数」が必要でしたが、総会に出席した人だけで決議が成立しやすくなる仕組みです。

共用部分の重大な変更（バリアフリー化・耐震改修など）についての決議要件が緩和されました。これまで合意形成が難しかった大規模修繕などが進めやすくなります。

老朽化したマンションの建替えについても、決議要件の一部が緩和されています。

区分所有者が海外居住者である場合などに対応するため、国内管理人を選任できる制度が新設されました。

災害でマンションが被災した場合の再建・取り壊しに関するルールも見直されています。

ここからは、実際に試験でどう出題されそうかを考えてみます。

⚠️ 注意
区分所有法は毎年1問出題される定番分野です。改正直後の年度は改正点そのものが出題されやすい傾向があるため、今回の改正は特に警戒すべき論点です。

予想される出題パターンとしては、

といった形が考えられます。改正前の制度（出席者ベースではなく区分所有者全体の過半数だった等）と比較しながら覚えるのがポイントです。

ここまで解説してきた区分所有法の改正点ですが、テキストを読むだけでは「知っている」状態に留まりがちです。実際に問題形式で解いてみることで、初めて「解ける」状態になります。

私が実際に使ったLECの予想模試は、法改正情報のキャッチアップが速く、改正点を模試に反映させる対応力が強みです。今回のような大きな改正があった年度こそ、模試形式での演習が役立ちます。

過去問には絶対に載っていない区分所有法の新ルールを、本番形式で一度解いておくことには大きな価値があります。

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2026年度試験では、区分所有法以外にも以下の改正点が出題対象に入ります。